Борис ГРОМОВ: Строительный бум в Московской области продвигается все дальше от столицы

Москвичи, а также покупатели из других районов страны стремятся приобрести землю, коттеджи в Подмосковье. Что их здесь ждет? Регионом пятый год руководит Борис Громов  в недавнем прошлом боевой генерал, Герой Советского Союза, а теперь  один из самых успешных губернаторов. При нем за несколько лет выросли гигантские супермаркеты с внешней стороны МКАД. Невиданными ранее темпами в подмосковном регионе ведется строительство жилья, растут как грибы после дождя элитные жилые корпуса, спальные районы, дворцы спорта, больницы, автовокзалы. Поэтому кому, как не губернатору лучше других знать: б ум строительства для области  это благо или проблемы?

- И спорить нечего,  отвечает Громов,  конечно же, благо. Но всякое благополучие, сами понимаете, без проблем не выстраивается.

В прошлом году область добилась рекордного ввода жилья  более 4 млн. кв. м, в том числе более половины  малоэтажного. Хочу заметить  это только на территории Подмосковья.

Инвестиции в основной капитал за счет всех источников финансирования за год составили около 80 млрд. рублей. Годом раньше их было на 20 процентов меньше.

Значительно увеличился объем иностранных капиталов. Несомненно, это говорит о повышении инвестиционной привлекательности Московской области и строительного комплекса в частности. Судите сами. Если за четыре предыдущих года весь объем зарубежных «вкладов» в строительный комплекс составил порядка 1,3 млрд. долларов, то почти 1 млрд. долларов из этой суммы приходится на один только 2003 год. Налицо резкий скачок за последний, короткий отрезок времени.

Инвесторы заметили перспективу вложения капиталов в Московскую область. Они ощутили  руководство области способно обеспечить честные правила игры и защиту их интересов, поверили  вложенные деньги не будут потеряны.

- Борис Всеволодович, какова сегодня ситуация с жильем в Московской области, остро ли стоит жилищный вопрос? Велика ли очередь на получение муниципальных квартир? Сколько в среднем стоит обычная одно-, двух-, трехкомнатная квартира?

- Жилой фонд Московской области  154 млн. кв. м, в том числе около 4 млн. ветхого и аварийного жилья и более 7 млн. кв. м  это дома первых массовых серий, подлежащих сносу и реконструкции.

В очереди на улучшение жилищных условий в муниципальных образованиях стоит 123 тысячи семей. Большая проблема для нас  ликвидация ветхого жилья. На сегодняшний день в области в 7750 ветхих строениях проживает 58 тысяч семей.

Средняя стоимость у риэлтеров квадратного метра жилплощади в ближнем Подмосковье  750-1000 долларов, в дальнем  450-600 долларов.

  Рынок земли области становится все более привлекательным как для коммерческой, так и для жилой застройки. Какими государственными и собственными деловыми интересами руководствуется в этом вопросе областное правительство?

- Начиная с 2001 года, в Подмосковье взят курс на увеличение объемов жилищного строительства в городах и поселках. За счет привлечения дополнительных источников  финансовых средств инвесторов осуществляется строительство объектов жилищного назначения. Часть из них, переходя в муниципальную собственность, предоставляется очередникам района. На эти же средства возводятся объекты социальной сферы (школы, больницы, спортивные комплексы) и реконструируются инженерные сети. Инвестиционные проекты заключаются с условием передачи части вновь построенных квартир в муниципальную собственность районов.

- Давайте поговорим о ценах на землю. Площадь, как известно, ограничена, и она, естественно, дорожает. Хотелось бы
п осмотреть на карту Подмосковья, так сказать, в ценовом ракурсе, И услышать ваш комментарий относительно перспективы развития основных направлений.

- О подробных расценках вам точнее скажут специалисты.

Скажу о некоторых тенденциях.

Самой большой популярностью пользуются земельные участки по Рублево-Успенскому шоссе, а также в Красногорском и Мытищинском районах. Свободные участки здесь риэлторы знают наизусть. Цены на Рублево-Успенском направлении очень высокие, поэтому многие участники рынка сейчас начнут обращать внимание на другие районы. Например, на Ленинский, Истринский, Солнечногорский  наиболее экологически чистые и имеющие хорошую транспортную инфраструктуру.

В ближайшем Подмосковье большое количество участков уже находится в частной собственности, поэтому рынок здесь сформирован. Для нас сейчас важно поднять стоимость земель, которые находятся на расстоянии 50-80 км от Москвы. Сказать, что за последний год цены там выросли, нельзя, но интерес к ним появился. Это уже хорошо для рынка. Сейчас растет количество сделок с землей, что дает возможность лучше ориентироваться в ее стоимости.

- Известно, что раньше, во времена вашего предшественника, при выделении земельных участков под коттеджное строительство при попустительстве местных властей было очень много нарушений. Вырубались заповедные леса, уничтожались пахотные земли. Много говорилось и писалось о незаконной застройке той же лесной зоны. Как обстоят дела сейчас? Что делается, дабы противостоять незаконному присвоению земли, лесных участков?

- Действительно, в условиях неразвитой законодательной базы в сфере земельных отношений отдельные превышения органами местного самоуправления полномочий по распоряжению земельными участками имели место.

С 2000 года моим постановлением полномочия глав муниципальных образований в части распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, были приостановлены. В 2001 году они были частично восстановлены. Главы муниципальных образований получили разрешение распоряжаться земельными участками площадью до 1 га.

Потом вступила в силу новая редакция Закона Московской области «О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности и используемыми для ведения предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области». Органы местного самоуправления получили право предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, до 3 га. При этом конкретные размеры для каждого муниципального образования установлены соответствующим постановлением правительства области.

Принятые меры позволили сократить случаи нарушения законодательства органами местного самоуправления при распоряжении земельными участками и значительно усилить контроль за данным процессом.

Однако нарушения конечно имеются. Выявление этих нарушений и принятие мер по их ликвидации  компетенция прокуратуры, министерства природных ресурсов, судов и других уполномоченных органов.

В свою очередь Правительство Московской области решения о предоставлении земельных участков в рамках своей компетенции принимает, основываясь на заключениях соответствующих инстанций. В том числе на материалах градостроительной и экологической экспертиз, заключениях министерства культуры, министерства сельского хозяйства и комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Требую от министров следовать этой практике неукоснительно.

Хочу сделать существенное уточнение, на которое не очень обращают внимание, когда говорят и пишут о злоупотреблении местных властей в выделении под застройки лесных зон.

Леса являются федеральной собственностью. В Московской области не допускается предоставление участков лесного фонда без соответствующего постановления Правительства России, поскольку вопросы перевода лесных земель в нелесные и изъятия земель лесного фонда находятся в его компетенции.

- А существуют ли какие-либо действенные меры по предотвращению строительства в водоохранных зонах? Как вы собираетесь поступить с уже незаконно воздвигнутыми в водоохранных зонах объектами?

- Предоставление в аренду земельных участков в водоохранных зонах водных объектов, в том числе являющихся источниками питьевого водоснабжения, осуществляется с учетом ограничений режима ведения хозяйственной и иной деятельности. На это есть соответствующие санитарные нормы и Положение, утвержденное правительством России.

На территории Подмосковья не производится продажа земельных участков в частную собственность для целей строительства в водоохранных зонах, являющихся источником питьевого водоснабжения. Как не производится их продажа и для размещения и развития промышленного и сельскохозяйственного производства.

Незаконно воздвигнутые в водоохранных зонах объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу по решению суда.

- Теперь  о строительстве. Многообразие коттеджей свидетельствует о том, что практически не существует архитектурных ограничений при возведении зданий, кроме фантазий дизайнеров. А как это сочетать с неповторимой природной красотой отдельно взятых мест?

- Государственную политику по градостроительству, архитектуре на территории области осуществляет Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области. Одна из задач этого ведомства  контроль за применением на территории региона государственных стандартов, норм и правил в области строительства и архитектуры,

В соответствии с законодательством в области установлен порядок разработки, согласования и утверждения градостроительной, проектно- сметной и другой документации. Без ее утверждения и государственной экспертизы невозможно получить разрешение на строительство. Если наблюдается несоответствие ландшафта и фантазий дизайнеров коттеджей, значит, мы видим заведомое нарушение установленных правил или использование при решении этого вопроса каких-то уловок. Пусть это останется на совести самих «дизайнеров».

- При строительстве коттеджей возможности конкретных граждан обгоняют возможности государственных коммунальных служб. В результате появляются великолепные особняки, не обеспеченные соответствующей инфраструктурой, что негативно влияет на окружающую среду. Как, в таком случае, сближаются ваши возможности и потребности?

-Правительством области и администрациями муниципальных образований в прошлом году проведен комплекс мер организационного и финансового характера. Его реализация позволила стабилизировать эту ситуацию и в основном решить главную задачу  обеспечить устойчивое снабжение населения и объектов социальной сферы теплом, горячей и холодной водой, другими жилищно- коммунальными услугами. Многое сделано по приведению в надлежащее с анитарное состояние городов и поселков области.

За счет бюджетных средств выполнен значительный объем работ по реконструкции и капитальному ремонту котельных, центральных тепловых пунктов, тепловых и водопроводных сетей, кровель жилых домов и модернизации лифтового хозяйства.

Только при подготовке к осенне-зимнему периоду было введено в строй 19 новых современных котельных, заменено более 400 километров ветхих тепловых и 290 километров водопроводных сетей.

Конечно, может показаться, что Московская область находится в каком-то привилегированном положении и что все дается нам слишком легко. Однако, это не так. Для примера приведу проблему газификации.

Из 6230 населенных пунктов к 1 января 2004 года газифицировано всего 1846. В подаче «голубого топлива» нуждается более двух третей поселений области. Общий объем средств для полной газификации составляет не менее 30 млрд. рублей. Сумма огромная. Ее не так легко собрать. Тем не менее, областное п равительство приняло решение  в предстоящие 5 лет Подмосковье будет полностью газифицировано. Мы уверены, что этой цели достигнем.

- Нередко при строительстве коттеджей ущемляются интересы соседей  местных жителей. Что делается руководством области для преодоления конфликта интересов?

  На строительство коттеджных поселков, как и всех объектов недвижимости, строящихся на территории области, распространяются единые нормы градостроительной деятельности.

А вообще, вы задали вечный и пока идеально неразрешимый вопрос. История цивилизации свидетельствует: всякое новое строительство неизбежно сопровождается конфликтами двух сторон  защитников старого сложившегося уклада и приверженцев нового прогрессивного устройства. Поэтому говорить сегодня о возможности полного предотвращения конфликтов интересов как явления не приходится.

Механизм согласования государственных и частных интересов определен в градостроительном кодексе Российской Федерации. Все уполномоченные государственные органы Московской области и муниципальные образования обязаны применять его в случае возникновения конфликтной ситуации при строительстве объектов недвижимости.

- Расскажите о программе решения жилищных проблем для жителей Подмосковья, которые далеко не всегда имеют возможности вписать свое исконное жилье во вновь создаваемый ландшафт.

- Малоэтажная застройка зачастую носила неупорядоченный, если не сказать хаотичный характер. Отсутствовало единое архитектурно-планировочное решение, преобладала невыразительная архитектура. Многие дома не принимались в эксплуатацию госкомиссиями и носили статус объекта незавершенного строительства, несмотря на то, что они уже используются для проживания. В силу этого областной и местные бюджеты недополучают значительные средства по налогу на недвижимое имущество физических лиц.

Большое число поселений не достроено в основном из-за отсутствия средств на строительство инженерных коммуникаций. Количество завершенных строительством поселений, отвечающих современным требованиям, незначительно. Каждый частный инвестор-застройщик руководствуется при возведении малоэтажного поселения исключительно собственными интересами и планами.

Развитие малоэтажного строительства в ближних пригородах крупнейших городов мира  процесс объективный и закономерный. При этом потребителями такого жилья становятся преимущественно жители города-метрополии. Россия и Подмосковье не исключение. Областным минстроем совместно с потенциальными инвесторами проведен анализ рынка жилья. Он позволяет сделать вывод как о существовании устойчивого спроса на относительно качественные недорогие индивидуальные жилые дома в малоэтажных поселениях, так и о наличии интереса у достаточно большого числа коммерческих организаций к вложению средств в малоэтажное жилищное строительство.

При этом отмечаются следующие обязательные условия осуществления таких инвестиций:

1. Комплексность застройки (строительство поселений с централизованными инженерными коммуникациями и социальной инфраструктурой).

2. Привлекательность местоположения участков, выделяемых под застройку (наличие удобных подъездных путей, инженерных коммуникаций и соответствие экологическим требованиям).

3. Поддержка со стороны областных и местных властей.

Задача Правительства  прежде всего, правильно распределять земли. Готовить территории и их обеспечение инженерной инфраструктурой, ее рациональным размещением. Прекратить хаотичную застройку и строительство в принципе, раз и навсегда. Должна быть единая концепция малоэтажной застройки.

- Сейчас, образно говоря, только по дорожным указателям можно отличить Москву от ближайшего Подмосковья. Прежде всего я имею в виду решение традиционной для нас проблемы комплексной застройки микрорайонов.

- Действительно, Правительством области принято постановление о комплексной застройке микрорайонов, предусматривающее снос ветхого фонда, развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Эта задача уже реализуется.

Возьмем, к примеру, Мытищи. Здесь группа компаний «Стройтекс» не только успешно ведет строительные проекты, но и активно помогает муниципальным властям в ликвидации ветхого жилищного фонда, в создании современной городской среды. Учитывая положительный опыт взаимодействия, администрация района и застройщики приняли Программу жилищного строительства.

В центральной части города началось возведение жилого комплекса «Гулливер», рассчитанного на 100 тысяч квадратных метров. Этот проект не имеет аналогов в Подмосковье. Объекты этого комплекса гармонично вошли в общую архитектуру городского ансамбля. став необходимым функциональным и стилистическим звеном. Можно не сомневаться, что эта зона станет любимым местом отдыха горожан.

Строители приступили к комплексной застройке микрорайонов и в ряде других городов: Балашиха, Красногорск, Люберцы, Реутов, Химки.

Активно развивается небольшой по площади, компактный город Реутов. Застроенный в основном десятиэтажными домами, он в последнее время стал «расти» буквально на глазах. На Юбилейном проспекте и улице Новой уже построены современные 16-этажные жилые дома, а на улице Ленина  17-этажный жилой корпус,

В 2003 году приняты в эксплуатацию многоквартирные дома по улицам Дзержинского, Ашхабадской, Южной общей площадью более 45 тыс. кв. м. Строится жилье на улицах Котовского, Победы, Ленина. Современный облик придают городу дома, возведенные СУ-155.

В Железнодорожном на месте ветхих строений начато строительство нового жилого микрорайона «Олъгино» общей площадью 395 тыс. кв. м с благоустроенными дворами, развитой инфраструктурой и транспортными коммуникациями.

В Одинцове планируется комплексная застройка микрорайонов № 8 и № 9 общей жилой площадью 450 и 250 тысяч квадратных метров в соответствии с Генеральным планом города.

- Как вы относитесь к передаче колхозных земель под строительство коттеджей? Какие изменения вследствие этого произойдут в сельскохозяйственном производстве Подмосковья?

- Земли сельскохозяйственного назначения агропромышленных предприятий предоставляются под индивидуальное жилищное строительство только в случае изменения целевого назначения участка. Оно производится на основании обращения сельхозорганизаций различных форм собственности.

Область очень динамично развивается. Областным правительством приняты Программы жилищного строительства. В декабре 2003 года утверждены Основные направления устойчивого градостроительного развития. Они разработаны научно-исследовательскими и проектными институтами при участии Российской академии архитектуры и строительных наук.

Иных земель, кроме сельскохозяйственных, для реализации этих программ в регионе нет. Поэтому подмосковным правительством принимаются решения об изменении целевого назначения указанных земель, но лишь в тех случаях, когда они непригодны для ведения сельскохозяйственного производства. Или когда сельхозугодья из земель сельскохозяйственного назначения имеют худшее качество по кадастровой стоимости.

Решение об изменении целевого назначения земельного участка может быть принято только после оформления землеустроительного дела, содержащего установленный Правительством Московской области пакет документов.

При этом необходимо отметить, что за последние 10 лет размеры пахотных земель в Подмосковье не уменьшились.

- Вы упомянули о кадастре земель. Очень важная и больная на сегодня проблема для всех регионов страны. Когда этот вопрос решится в Московской области?

- В настоящее время завершается кадастровый учет земель по Московской области. Уже проведен кадастровый учет по землям поселений, по землям сельскохозяйственного назначения. К концу 2005 года намечается завершить кадастровый учет земель лесного, водного фондов, земель особо охраняемых природных территорий и объектов.

Беседовал Николай ЛОБОДЮК
Журнал «Мир новосела», № 7, 2004 г.